Soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ

Hiện nay, Hợp đồng mua bán căn hộ mẫu được Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014.

Về mặt nguyên tắc, ngoại trừ những điều khoản được phép tuỳ biến đã quy định thể trong văn bản mẫu, các điều khoản có sẵn phải được áp dụng theo mẫu.

Ngoài các điều khoản đã quy định trong mẫu, thì các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung tuỳ biến sau đây:

   –   Phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

   –   Diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ;

   –   Khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở;

   –   Mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được soạn thảo sẵn bởi Chủ đầu tư và đăng ký mẫu hợp đồng với Cục quản lý cạnh tranh hoặc Sở xây dựng nên người mua nhà không có cơ hội để đàm phán, sửa đổi hợp đồng mua bán căn hộ. Do đó, chúng tôi cho rằng, người mua nhà bị hạn chế quyền rất nhiều trong giao dịch mua bán và thường chịu nhiều thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra.

Mặc dù vậy, khi nghiên cứu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua nhà cần nghiên cứu kỹ các nội dung tuỳ biến mà chúng tôi đề cập trên đây.

Ngoài ra, bạn cần lưu ý rằng, kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.

Đối với Chủ đầu tư dự án bất động sản, việc soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không chỉ là việc vận dụng mẫu hợp đồng mà Bộ xây dựng đã ban hành, mà quan trọng hơn, là phải có sự chuẩn bị từ đầu, trong quá trình thiết kế và xây dựng.

Ví dụ: pháp luật hiện tại chỉ quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc bố trí diện tích để xe máy nhưng không quy định về phí gửi xe và trách nhiệm trông giữ xe máy, nên Chủ đầu tư cần có quy định rõ việc này. Hoặc, pháp luật không quy định về trách nhiệm của Chủ đầu tư trong việc bố trí diện tích trông giữ ô tô nên hợp đồng mua bán căn hộ phải quy định rõ về việc này.

Với kinh nghiệm nhiều năm tư vấn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, các Luật sư của chúng tôi có thể chia sẻ nhiều ý kiến và có thể hỗ trợ Chủ đầu tư không chỉ trong lĩnh vực soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà còn đối với các vấn đề pháp lý của dự án, quản trị và vận hành chung cư.