Pháp chế bất động sản và những điều mà doanh nghiệp BĐS nên biết!

Pháp chế bất động sản là thuật ngữ nhằm chỉ tới việc thực hiện các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật vào các hoạt động tạo lập, kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản của doanh nghiệp. Trên thực tế, thuật ngữ pháp chế bất động sản đôi khi còn được nói tới như là một bộ phận của doanh nghiệp bất động sản.

Cho dù là một công việc hay một bộ phận của doanh nghiệp, thì pháp chế bất động sản là hết sức quan trọng. Vì sao?. Với kinh nghiệm nhiều năm làm việc tại một Công ty luật tại Hà Nội và gắn bó với hàng trăm dự án bất động sản khác nhau, tôi xin có một vài lí giải như sau:

Thứ nhất: Trong kinh doanh bất động sản, đặc biệt là đầu tư bất động sản thì giá trị tài sản rất lớn. Do đó, bất kỳ sơ suất nào về trong pháp luật và hợp tác với đối tác cũng có thể dẫn tới những thiệt hại vô cùng lớn. Cá nhân tôi đã chứng kiến và trực tiếp tham gia giải quyết một số vụ tranh chấp giữa các bên đối tác, mà giá trị tranh chấp trong vụ việc cao nhất lên tới tới 1.200 tỷ đồng, với thời gian ra phán quyết cuối cùng của Tòa là hơn 2 năm.

Thứ hai: Kinh doanh bất động sản dường như là lĩnh vực có liên quan tới nhiều lĩnh vực luật nhất ở Việt nam, nên pháp chế bất động sản sẽ bao hàm việc nắm bắt và áp dụng khối lượng khổng lổ các đạo luật và quy định luật vào hoạt động của mình. Hệ thống các quy định đó có thể bao gồm các lĩnh vực như: Pháp luật về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, du lịch, lâm nghiệp, nông nghiệp, thủy lợi, khoáng sản, thuế, lao động, doanh nghiệp, thương mại, tiêu chuẩn chất lượng, bảo vệ người tiêu dùng ………..

Thứ ba: Hoạt động kinh doanh bất động sản không những có khối lượng công việc lớn cần phải trực tiếp giải quyết với cơ quan Nhà nước, mà còn có khối lượng lớn công việc cần phải làm việc với các đối tác là doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng, các tổ chức và cá nhân khác có liên quan tới dự án, các cổ đông, tổ chức tín dụng, nhà đầu tư tài chính khác ….. Nếu trong các giao dịch với cơ quan Nhà nước, pháp luật có nhiều quy định khá rõ ràng và phạm vi có thể xác định được, với các biểu mẫu và trình tự, thủ tục có sẵn; thì việc làm việc với các đối tác lại dựa trên quan hệ kinh doanh bình đẳng, tự do thỏa thuận nên cần những văn bản được chuẩn bị chu đáo và chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp, phòng ngừa mọi rủi ro trong tương lại.

Với kinh nghiệm hơn 15 năm hành nghề Luật sư của mình, tôi thấy rằng, những bản hợp đồng hay thỏa thuận hợp tác được soạn thảo tốt là phải đảm bảo xây dựng hàng lang pháp lý cho mối quan hệ giữa hai bên trong nhiều năm tiếp theo, chứ không chỉ là sự ghi nhận ý chí hợp tác của hai bên ở giai đoạn hiện tại. Nếu pháp chế bất động sản mà không có kỹ năng soạn thảo hợp đồng tốt, thì nguy cơ xảy ra tranh chấp hoặc bế tắc trong việc hóa giải các mâu thuẩn giữa hai bên là rất dễ xảy ra.

Thứ tư: Các dự án bất động sản thường kéo dài theo thời gian, nên hệ thống văn bản pháp luật và quy định có thể thay đổi, thậm chí thay đổi đến mức độ mâu thuẩn lẫn nhau. Do đó, pháp chế bất động sản cần có kinh nghiệm và tầm nhìn để tìm ra được giải pháp khắc phục hiện tượng đó, bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho doanh nghiệp.

Có một câu hỏi thực tế đặt ra, là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên tuyển dụng và duy trì một bộ phận pháp chế hay thuê ngoài để sử dụng các Luật sư cho các hoạt động đầu tư và kinh doanh của mình.

Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, như quy mô của doanh nghiệp, quy mô của dự án và tính chất của hoạt động kinh doanh. Với kinh nghiệm của một Luật sư nhiều năm hành nghề, tôi xin có một số ý kiến như sau:

Thứ nhất: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên duy trì đồng thời cả việc tuyển dụng và duy trì bộ phận pháp chế để làm Luật sư nội bộ; và thuê ngoài để sử dụng dịch vụ của các Công ty luật.

Bộ phận pháp chế nên là bộ phận thường trực, xử lý các công việc đã có sẵn kế hoạch, thủ tục và cơ sở pháp lý, như các công việc liên quan đến xin cấp phép, hay đảm nhiệm việc liên hệ và xử lý các mối quan hệ hàng ngày với đối tác, các vấn đề pháp lý nội bộ.

Luật sư thuê ngoài nên đảm nhiệm các công việc có tính chất phức tạp và khó khăn hơn, như vạch các phương án hợp tác với đối tác, soạn thảo hợp đông và tài liệu giao dịch quan trọng, tư vấn các cơ sở pháp lý và xây dựng hướng dẫn về quy trình và thủ tục xin cấp phép một cách tổng thể để pháp chế bất động sản triển khai trong nội bộ. Luật sư tư vấn cũng có thể tư vấn và trả lời các câu hỏi mà pháp chế nội bộ chưa thể tự trả lời hoặc còn tồn tại cách hiểu khác nhau; cũng như tham gia giải quyết các tranh chấp giữa doanh nghiệp và đối tác.

Thứ hai: Việc tuyển dụng pháp chế bất động sản hay thuế ngoài thì nên tìm kiếm những ứng viên có nhiều kinh nghiệm, uy tín và chất lượng cao. Chỉ nên tuyển dụng những người non kinh nghiệm hoặc mới ra trường nếu như trong doanh nghiệp đã có sẵn những nhân sự pháp chế có nhiều kinh nghiệm và khả năng thực chiến tốt. Việc tuyển dụng các bạn chưa có kinh nghiệm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm được một khoản tiền lương hàng tháng, nhưng chất lượng và năng lực xử lý công việc sẽ không tốt, tiềm ẩn nhiều hậu quả khôn lường cho doanh nghiệp.

Tương tự, nếu sử dụng các Luật sư không có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mặc dù giá cả có thể hợp lý nhưng chất lượng xử lý công việc sẽ không đảm bảo. Các Luật sư cần phải là người có kỹ năng soạn thảo hợp đồng, có am hiểu sâu sắc và lâu năm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có kinh nghiệm đàm phán, có am hiểu và kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực luật như nêu trên. Các Công ty luật có thể ký hợp đồng tư vấn pháp luật thường xuyên với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để duy trì mối quan hệ hợp tác.

Với một số doanh nghiệp lớn, bên cạnh pháp chế nội bộ, thì có thể duy trì thường xuyên mối quan hệ với nhiều hãng luật cùng một lúc.