Pháp lý condotel sau ngày ban hành công văn 703 của Bộ TN&MT
21/02/2020 10:41Nội dung bài viết
Pháp lý condotel một lần nữa dậy sóng sau khi Bộ TN&MT Ban hành Công văn 703. Niềm tin bùng lên rồi vội tắt bởi sự thiếu rõ ràng, cụ thể.
Pháp lý condotel không được khai sinh bởi Công văn 703
Thưa ông, ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đã có văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở (trong đó có căn hộ du lịch – condotel). Ông đánh giá như thế nào về văn bản này?
Đây có phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel, hay nói cách khác, có phải condotel đã được cấp “khai sinh” không, thưa ông?
Công văn số 703 ban hành trong một thời điểm mà thị trường bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng, đặc biệt là phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, condotel. Sau những diễn biến xấu vì dịch bệnh và sự cố ở một vài dự án, thị trường bất động sản cần có một cú hích để có thể kích hoạt trở lại. Việc ban hành công văn 703, mặc dù không đủ để tạo cú hích mạnh cho thị trường, nhưng cũng ít nhiều đưa lại một vài hy vọng giải cứu từ phía Nhà nước. Cá nhân tôi thấy rằng, tác động từ công văn này có thể coi như tiếng chuông gió, gây sự chú ý nhất định để góp phần xua đi u ám nhưng để giải quyết được những vấn đề căn cơ của vấn đề thì cần nhiều sự thay đổi khác.
|
| Luật sư Hà Huy Phong – Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH Inteco |
Tuy nhiên, nếu nói đến cơ sở pháp lý condotel là một vấn đề rất khác.
Xét ở khía cạnh này, công văn 703 chỉ là một văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT, không đưa ra được những điểm mới hay hướng dẫn cụ thể về cơ sở pháp lý, về thủ tục để xin cấp Sổ hồng cho biệt thự nghỉ dưỡng, condotel. Nói cách khác, văn bản này không thay thế hoặc bổ sung bất kỳ quy định pháp luật nào đang có hiệu lực ở thời điểm hiện tại về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng không phải là nhà ở và càng không phải là tạo lập nên cơ sở pháp lý condotel. Mặc dù có những ẩn ý, gợi ý nhất định để Chủ đầu tư dự án và cơ quan có thẩm quyền ở địa phương bấu víu mà linh hoạt trong việc cấp giấy chứng nhận, nhưng văn bản này không nên coi là cơ sở pháp lý để cấp giấy khai sinh cho condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng. Có thể coi đó là sự thống nhất quan điểm chung từ Bộ TN &MT với một số quan điểm, ý kiến mà các tỉnh và Chủ đầu tự dự án đã xin ý kiến Bộ từ lâu nay.
Pháp lý condotel được viện dẫn trong công văn 703 như thế nào?
Thưa ông, tại văn bản 703, Bộ TN&MT xác định nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình không phải là nhà ở theo Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 22 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theo nhiều ý kiến, nội dung này có thể dẫn đến hai cách hiểu khác nhau: Một là, cấp giấy chứng nhận là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó. Hai là, cấp giấy chứng nhận là cấp cho từng căn hộ, theo đó, chủ sử dụng đất là chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình là từng người mua.
Ông bình luận như thế nào về vấn đề trên?
Xin ông có thể phân tích cụ thể, nếu có hai cách hiểu như vậy, thì trong trường hợp cấp giấy chứng nhận là cấp cho cả dự án và chủ đầu tư chính là người sở hữu công trình đó, thì người mua có thể gặp những rủi ro như thế nào? Và trong trường hợp nếu cấp giấy chứng nhận là cấp cho từng căn hộ, thì liệu có khả thi hay không thưa ông?
Cơ sở pháp lý condotel vẫn không thực sự rõ ràng cả trong quy định pháp luật hiện tại và giải thích tại công văn 703 của Bộ TN & MT nêu trên.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không đưa ra điều kiện về việc chuyển nhượng công trình xây dựng không phải là nhà ở, mà chỉ đưa ra các điều kiện chung về việc đưa nhà, công trình xây dựng vào kinh doanh. Theo đó, điều kiện cụ thể cần đáp ứng gồm: (a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; (c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Các điều kiện như vậy là áp dụng chung cho mọi công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có thể gồm cả loại hình nhà mà người ta vẫn gọi là condotel nhưng tuyệt nhiên không nên coi là quy định pháp lý condotel.
Công văn 703 dẫn chiếu tới Điều 32, Nghị định 43/2014 (sửa đổi bởi Nghị định 01/2017), trong đó có quy định “Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phân diện tích của hạng mục công trình đó”.
Như vậy, cả hai cách hiểu nêu trên đều không sai. Nguyên tắc thì Chủ đầu tự dự án phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được quyền đưa dự án và tài sản có trong dự án vào kinh doanh, và sau đó, khi chủ đầu tư dự án thực hiện việc chuyển nhượng tài sản hợp pháp thì bên nhận chuyển nhượng mới có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Rủi ro mà bên mua phải gánh chịu là sự tồn tại của chủ sở hữu công trình trên đất và chủ sở hữu quyền sử dụng đất nhưng hai chủ sở hữu này lại không cùng cá nhân, tổ chức. Câu hỏi đặt ra ở đây, là nếu chủ đầu tư dự án chỉ chuyển nhượng phần tài sản trên đất nhưng không đồng thời với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cơ chế pháp lý cho việc chiếm hữu và sử dụng tài sản trên đất, chiếm hữu và sử dụng đất sẽ như thế nào, quyền của ai sẽ được bảo vệ trước. Nói cách khác, hành lang pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng công trình trên đất trong trường hợp này là không đầy đủ và rõ ràng, kể cả trong trường hợp người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất.
Một vấn đề khác mà nếu xét về mặt thuật ngữ đã bị bối rối. Trong khi thị trường gọi là condotel, hometel thì pháp luật không có quy định về loại hình này. Pháp luật sử dụng cụm từ “công trình xây dựng không phải là nhà ở” chỉ để loại trừ trường hợp nhà ở (có quy chế pháp lý cụ thể và rõ ràng hơn), nhưng lại gây khó hiểu và khó áp dụng.
Tranh cãi về pháp lý condotel và lời khuyên của Luật sư
Từ những phân tích ở trên có thể hiểu là, chỉ với văn bản 703 của Bộ TN&MT thì vấn đề pháp lý condotel vẫn đang còn tranh cãi và chưa được giải quyết triệt để. Vì vậy, từ góc độ một luật sư, ông có lời khuyên như thế nào đối với các nhà đầu tư khi có ý định đầu tư vào loại hình bất động sản này tại thời điểm hiện tại, nhất là thời gian qua đã từng xảy ra một số lùm xùm xung quanh câu chuyện đầu tư condotel?
Nếu nói cần chờ đến khi thị trường Condotel có khung pháp lý rõ ràng, đầy đủ thì sẽ còn khá lâu, vì nó liên quan đến rất nhiều vấn đề và rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau, trong đó phải đi từ văn bản gốc là Luật Đất đai. Tuy nhiên, bản thân thị trường bất động sản Việt nam và hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản còn có nhiều điểm chưa tương thích với thị trường nên sẽ còn tồn tại nhiều bất cập, gây rủi ro cho chính Chủ đầu tư dự án và người mua nhà. Thực lòng mà nói, khó có thể đưa ra một lời khuyên trọn vẹn trong giai đoạn hiện nay, bởi nếu muốn an toàn thì không thê đầu tư được.
Nếu mua để sử dụng thì cần lựa chọn Chủ đầu tư uy tín, có tính cam kết cao thì sẽ hạn chế được các rủi ro nghiêm trọng. Tuy nhiên, nếu mua để đầu tư thì rõ ràng là rất nhiều rủi ro đang chờ sẵn, trong đó phải tính đến rủi ro về khả năng thanh khoản, bởi mua vào nhưng khó bán ra; hay rủi ro về tính hợp pháp của quyền sở hữu bởi cơ sở pháp lý cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa rõ ràng và chưa đầy đủ. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ cả khía cạnh pháp lý và khía cạnh tài chính đó trước khi quyết định đầu tư.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
PV Diệu Thiện (Thời báo tài chính)
Tác giả: Khôi Anh
Tin liên quan
Tìm hiểu về Pháp chế doanh nghiệp (18/04/2020)
Công ty luật phù hợp với doanh nghiệp Việt Nam (17/04/2020)
Dịch vụ Tư vấn luật (16/04/2020)
Luật sư tư vấn (15/04/2020)
Họp Đại hội đồng cổ đông (10/04/2020)
Tặng cho quyền sử dụng đất trong gia đình (28/03/2020)
Tin tức khác
Tư Vấn Đầu Tư Nước Ngoài Vào Việt Nam (25/12/2019)
Tư vấn thay đổi địa điểm thực hiện dự án đầu tư (13/12/2019)
Tuân thủ và dịch vụ tuân thủ (07/12/2019)
Thành Lập Doanh Nghiệp Có Vốn Đầu Tư Nước Ngoài (07/12/2019)
Bản quyền tác giả (07/12/2019)
