Tư Vấn Thủ Tục Chuyển Nhượng Dự Án Đầu Tư Trực Tuyến
Chuyển nhượng dự án đầu tư là gì?
Chuyển nhượng dự án đầu tư là việc nhà đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện nhất định.
Trên thực tế thị trường hiện nay, việc chuyển nhượng dự án đầu tư thường được thực hiện phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó, một dự án bất động sản được chia thành nhiều phần nhỏ và chuyển nhượng lại cho các nhà đầu thứ cấp. Việc chuyển nhượng dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu là vì mục đích huy động vốn.
Tuy nhiên, pháp luật không có quy định giới hạn chỉ những dự án đầu tư trong lĩnh vực cụ thể nào mới được phép chuyển nhượng.
Chuyển nhượng dự án sẽ dẫn tới việc chuyển nhượng toàn bộ các quyền, nghĩa vụ gắn liền với phần dự án được chuyển nhượng.
Do dự án đầu tư là một khái niệm trừu tượng, nên đôi khi có sự nhầm lẫn giữa việc chuyển nhượng dự án với chuyển nhượng tài sản thuộc dự án, hoặc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong công ty quản lý dự án.
Công ty Luật Inteco đã tư vấn thành công nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư trong các lĩnh vực về kinh doanh bất động sản, hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, và chúng tôi hy vọng sẽ có cơ hội hỗ trợ quý khách hàng trong việc tư vấn và hỗ trợ các thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư.
Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư
Về mặt nguyên tắc chung, Luật Đầu tư 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:
Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại Luật đầu tư 2014;
Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).
Tuy nhiên, bên cạnh các quy định có tính nguyên tắc chung của Luật Đầu tư 2014, thì việc chuyển nhượng dự án đầu tư trong các lĩnh vực chuyên ngành có thể có thêm những điều kiện khác nhau. Ví dụ:
Theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau:
Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Điều kiện bên bán: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Điều kiện bên mua: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư
Bước 1: Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.
Trong trường hợp Nhà đầu tư ủy quyền cho người khác đi nộp hồ sơ và nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính thì người làm thủ tục nộp hồ sơ và nhận kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đầu tư phải xuất trình Giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc các giấy tờ chứng thực cá nhân hợp pháp khác và các giấy tờ sau:
+ Hợp đồng cung cấp dịch vụ giữa Nhà đầu tư và tổ chức làm dịch vụ nộp hồ sơ, nhận kết quả và giấy giới thiệu của tổ chức đó cho cá nhân thực hiện nộp hồ sơ, nhận kết quả; hoặc
+ Văn bản ủy quyền cho cá nhân thực hiện nộp hồ sơ, nhận kết quả theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ
Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì tiếp nhận hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ cho Nhà đầu tư; nếu thành phần hồ sơ chưa đầy đủ thì chuyên viên tiếp nhận/hướng dẫn giải thích để nhà đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Thẩm định và phê duyệt hồ sơ
* Đối với dự án thuộc một trong các trường hợp
((1) Dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư;
(2) Dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành): Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
* Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ:
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư, các cơ quan được gửi hồ sơ có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình.
Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định, Sở Kế hoạch và Đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnhxem xét, có ý kiến gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Điểm c và Điểm d Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư 2014).
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến của Ủy ban nhân dân Thành phố, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư.
Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư. Văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Cơ quan đăng ký đầu tư;
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.
* Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh:
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư;
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư, các cơ quan được gửi hồ sơ xin ý kiến có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình;
Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Sở Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo về việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án;
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo của Cơ quan đăng ký đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnhxem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư;
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư
Quy định pháp luật hiện hành quy định về các điều kiện và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, các quy định đó là để đảm bảo việc hoàn thành về mặt thủ tục hành chính với cơ quan Nhà nước mà không đảm bảo sự thành công của việc chuyển nhượng dự án hay đảm bảo quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch chuyển nhượng.
Để đảm bảo quyền lợi của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, các bên cần thương lượng và ký kết một hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư đủ tốt. Bằng kinh nghiệm nhiều năm tư vấn trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án đầu tư, các Luật sư tại Công ty Luật Inteco đã chỉ ra một số vấn đề cần quan tâm trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:
Thứ nhất: Đối tượng chuyển nhượng.
Đối tượng chuyển nhượng có thể là một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư. Các điều khoản mô tả phạm vi và giới hạn về phần chuyển nhượng là hết sức quan trọng. Điều khoản mô tả về phạm vi và giới hạn được chuyển nhượng sẽ giúp phân tách phần chuyển nhượng với phần giữ lại, và tách giữa dự án với các dự án khác, các hoạt động khác của doanh nghiệp quản lý dự án.
Thứ hai: Tính pháp lý của dự án đầu tư
Kinh nghiệm thực tiễn của các Luật sự chỉ ra rằng, các dự án được chuyển nhượng thường là dự án đang được thực hiện, hoặc chưa hoàn thiện đầy đủ theo đúng lộ trình và thiết kế mà nhà bên chuyển nhượng đã đăng ký với cơ quan Nhà nước. Do đó, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, các bên cần lập thành điều khoản ghi nhận rõ tình trạng pháp lý của dự án tại thời điểm chuyển giao, trách nhiệm của bên chuyển nhượng đối với những thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, quyền pháp lý của bên chuyển nhượng đối với việc chuyển nhượng ….
Thứ ba: trách nhiệm hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng dự án.
Đối với các tài sản khác, thủ tục chuyển đổi chủ sở hữu có thể ấn định cho một bên, nhưng đối với các dự án đầu tư, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư đòi hỏi có sự tham gia của cả hai bên, đặc biệt là các dự án lớn, dự án bất động sản. Trách nhiệm tối thiểu của bên chuyển nhượng là phải cung cấp đầy đủ các tài liệu về dự án, ký kết và các văn bản gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong quá trình chuyển nhượng.
Một số dự án được chuyển nhượng về mặt thực tế, nhưng các bên không thể hoặc chưa thể thực hiện thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, hợp đồng cần lập các điều khoản ràng buộc trách nhiệm của mỗi bên trong việc duy trì và phát triển dự án ở trình trạng “lập lờ”, tức là quyền sở hữu về mặt pháp lý vẫn thuộc bên chuyển nhượng nhưng quyền sở hữu thực tế thuộc về bên nhận chuyển nhượng.
Thứ tư: Xác định trách nhiệm với bên thứ ba.
Trong một dự án đầu tư, luôn có sự tham gia của các bên thứ ba, cụ thể là khách hàng, tổ chức tín dụng, nhà cung cấp dịch vụ ….
Vì vậy, trong hợp đồng cần có các điều khoản và quy định về xử lý mối quan hệ với bên thứ ba, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong việc thông báo và xin phê duyệt từ bên thứ ba liên quan đến việc chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ …..
Thứ năm: Tách bạch quyền nghĩa vụ
Dự án đầu tư có thể là toàn bộ hoạt động kinh doanh của bên chuyển nhượng hoặc chỉ là một phần trong số các hoạt động kinh doanh của bên chuyển nhượng. Do đó, khi chuyển nhượng, các bên cần phải có các điều khoản và phụ lục để tách bạch rõ ràng giữa tài sản, quyền, nghĩa vụ thuộc dự án và tài sản, quyền, nghĩa vụ thuộc dự án khác, của doanh nghiệp ….
Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư là một tài liệu quan trọng và khá phức tạp nên chúng tôi không cung cấp mẫu để tránh việc lạm dụng. Quý khách hàng có nhu cầu, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.
